이번에는 소유하고 있는 토지를 담보로 설정할 때 문제가 되는 무허가 건물이 있는 토지담보대출에 대해 이야기하고자 합니다.
땅을 소유하고 있는 대부분의 분들이 걱정하는 문제이고, 가능하면 거의 자기 땅 위에 허가받지 않은 건축물 등이 있습니다.
주로 농막이 대표적인 경우입니다.
농사짓는 사람들이라면 이해하겠죠. 편의상 필요한 것이어야 합니다.
물론 평소에는 상관없습니다.
문제가 되는 것은 우리가 그런 땅을 담보로 대출을 받을 때 발생하는 일입니다.
우선 내 땅 위에 농막이나 컨테이너 등이 있으면 기본적으로 미등기 건물이 있는 토지담보대출이기 때문에 한도와 금리가 거의 모든 은행에서 나오지 않습니다.
완전 철거를 해야 감정을 보고 진행할 수 있어요. 우선 미등기라는 점이 가장 크게 걸립니다.
물론 이동이 가능하면 됩니다.
이동시켜서 해결할 수 있을 거예요. 하지만 정말 중요한 것은 그렇게 해서라도 받아들일 수 있는 은행이 있는가 하는 것입니다.
네, 있습니다.
다들 그런 금융회사를 찾지 못해서 마음고생이 심했을 거예요. 믿었던 주거래은행을 찾아가서도 안 되고 회사나 집 근처에 있는 많은 금융회사를 방문해도 거절당해서 여기까지 올 수 있었을 것입니다.
진행은 농, 신, 수협 및 산림조합 등 제2금융권에서 합니다.
일단 확실한 은행이기 때문에 많은 분들이 안심하고 컨테이너, 축사, 창고 등 미등기 건물이 있는 토지담보대출로 인정되는 한도, 금리를 많이 물어보십니다.
한도와 금리는 얼마야?
이런 부동산을 담보로 은행에서 인정하는 ltv는 그 형태에 따라 30~70%입니다.
금리는 6~7%대가 적용됩니다.
이 범위 내에서 어떤 형태의 토지를 소유하고 있으며 자금 요청을 하는 차주의 신용점수와 소득이 얼마나 되느냐에 따라 결과는 달라집니다.
가장 잘 받게 되면 무허가 건물담보대출 70%에 이자율 6% 중후반대가 적용되는 겁니다.
아주 좋은 조건입니다.
그런데 신용점수가 600점 초반이나 400점대에서 7~8등급이 되면 금리 인상은 불가피합니다.
여기에 소득이 전혀 없는 경우는 사실상 부결될 가능성이 매우 높습니다.
이런 악조건이 아니라 기본소득에 600점대 신용점수를 가지고 있으면 70%, 6%대 조건이 불가능한 것은 아닙니다.
땅은 기본적으로 기준이 되는 시세가 없습니다.
그래서 은행은 그런 부동산이 들어오면 우선 감정으로 봅니다.
토지의 가치는 어느 정도이며 값으로 친 때에 얼마나 인정되는지를 알 필요가 있습니다.
그래야 돈을 얼마나 빌려서 주는지 계산 하니까. 그래서 감정 평가는 매우 중요합니다.
평가를 어떻게 받느냐에 따라서 우리가 받을 수 있는 한도가 바뀌니까요. 게다가 신청하는 것이 미등기 건물 담보 대출다면 현장에 나간 감정사가 낮은 평가를 하게 됩니다.
그래서 이쪽에 해결책을 들어주시면 일단 이동할 수 있는 것이 가장 좋습니다.
그리고 지금 당장은 아니더라도 향후 이동이 가능함을 전제로 여러분에게 유리한 조건으로 감정을 볼 수 있는데 이런 혜택이 어디에 가더라도 가능한 것은 아닙니다.
전문가를 통해서만 가능합니다.
세부 방법과 절차는 여러분의 조건과 부동산을 확인하고 최대한 유리하게 안내하겠습니다.
여기까지 내용을 대충 정리하면 땅 담보 대출 때 미등기 무허가 지상권이 있는 경우는, 그 경우의 수를 계산하고 진행을 돕고 있어 추가로 전체 면적에서 건물이 차지하는 면적, 지역, 채무자 소득이나 신용까지 종합적으로 보면서 감정 및 한도를 책정합니다.
하지만 우리가 대출을 받을 때는 지상에 있는 미등기 건축물만 생각하면 안 됩니다.
도로는 정말 중요해요. 여러분, 우리가 토지 개발을 한다면 여러 자재들이 이동하는데 불편함이 없어야 합니다.
그러나 산 중턱에 있으므로 건축 자재를 헬리콥터에 실어 운반한다고 생각해 보십시오. 쓸데없는 건축 비용이 엄청 들 거예요. 너무 안 좋아요. 이것은 토지에서 대출을 받을 때 그대로 적용됩니다.
제가 신청한다면 제 땅 옆에 도로는 붙어 있는 것이 좋습니다.
없을 경우에는 안내로 취급하여 가치가 크게 떨어집니다.
감정도 낮게 인정받는 ltv 역시 잘 나와야 겨우 30%입니다.
물론 60~70%가 적용되기도 하지만 이에 대해 궁금하신 분들은 소유한 부동산을 보면서 말씀드리겠습니다.
결론적으로 맹지든 미등기 및 무허가 건물이 있는 토지담보대출이 가능한 금융회사는 수협, 신엽, 산립조합, 세아마을금고, 신협 등 특정 지점에서만 취급하고 있음을 말씀드립니다.
아무리 자주 나오는 농협, 신협, 수협2금융 등이라고 해서 어떤 감정평가 없이 70%를 해주는 것은 아닙니다.
전문가를 통해 여러분의 신용, 소득을 보고 소유하고 있는 부동산의 가치를 평가한 후에 토지 한도 70%와 금리 6~7%대 사이가 적용됩니다.
지금 당장 쓸 돈이 있는데 자금이 부족해서 소유하고 있는 토지를 담보로 설정하고자 한다면 위 내용을 기억하시고 어떻게 하면 해결되어 최종 승인까지 받을 수 있는지 궁금하신 분들은 전문가에게 정확하고 확실한 안내와 상담을 받은 후 진행하시면 유리하게 승인받을 수 있습니다.