레버리지로 쏘아 올린 아파트 가격?한국은행 기준금리 추이, 서울 아파트 매매 전셋값 지수/전세보증가율 대구 아파트 매매 전셋값 지수/전세보증금 기준금리와 매매 전셋값 그리고 전세가율의 2003년부터 트렌드를 알아보려고 합니다.
그동안 유튜브나 책에서 봤던 이야기들을 데이터를 직접 다운받아서 엑셀로 작업해봤죠.* 데이터소스 KB부동산데이터허브KOSIS국가통계포털
한국 은행 기준 금리 변동 추이 2008년부터 2023년까지 기준 금리입니다.
2021년까지 우리는 저금리에 익숙해진 것은 아닐까 생각합니다.
2008년부터 2012년까지 기준 금리를 3%수준이었어요. 2012년 7월부터 2021년 말까지 기준 금리는 계속 떨어졌네요. 아마도 기준 금리 하락으로 시중 유동성은 증가했지. 최근 금리가 상승하면서 시중 유동성이 감소하고 전세 가격이 하락하는 것도 이런 맥락입니다.
전세 자금 대출을 활용하면 3억원의 전세를 현금 1억과 전세 자금 대출 2억에서 가능했다.
예를 들어 전세 자금 대출 2억에 대한 이자는 3%이자율 적용시 월 50만원만 주면 가능했지요.그런데 지금은 금리가 상승하고 월 100만원의 이자를 감내해야 할 상황이 되니 전세 수요가 반 전세나 월세로 넘어가는 것 같아요.
서울 아파트 매매 가격 지수 2003년부터 2022년 12월까지 서울 아파트 매매 가격 지수를 그래프로 그리고 보았습니다.
2003년~2008년 7월:상승기 2008년 8월~2012년 8월:하락기(2011년 6월~2012년 6월:기준 금리 동결)2012년 9월~2021년 12월:상승기(2012.7월~:금리 하락 개시)2022년~현재:하락기의 고점에서 기준 금리가 동결되고, 기준 금리가 하락하기 시작한 시점부터 아파트 가격은 상승하기 시작하네요.서울 매매 가격 지수 하락 폭 2008년 8월 81.6~2013년 8월 72.5△ 11%하락 2022년 1월 104.4~2022년 12월 96.3△ 7.7%하락 서울의 매매 가격 지수는 2008년부터 2013년까지 5년-11%하락했습니다.
그리고 2022년 1년간 매매 가격 지수는-7.7%하락했네요.5년간의 하락-11%에 비하면 현재 매매 가격이 너무 급격히 하락하는 것 같네요.
서울 아파트 전셋값 지수, 이번에는 2003년부터 2022년 12월까지 서울 아파트 전셋값 지수를 그래프로 그려봤습니다.
전셋값은 매매와 달리 큰 폭의 하락 없이 지속적으로 상승하는 모습을 보였습니다.
전세는 실수요를 반영한다는 말이 위 그래프를 통해 증명되는 것 같습니다.
서울 전세가격지수 하락폭 2008년 9월 55.28~2009년 1월 52.08△5.7% 하락 2022년 1월 103.5~2022년 12월 93.0△10.1% 하락 다만 2008년 9월 55.28→2009년 1월 52.08로 -5.7% 큰 하락이 한 번 있었네요.한편, 이번 하락은 2022년 1월 103.5→2022년 12월 93.0으로 -10.1% 하락입니다.
1년 새 전세가격지수가 -10%나 떨어졌네요. 금리인상의 여파가 상당한 것 같습니다.
서울 아파트 매매 가격 대비 전 얻음 가격 비율 매매 가격 대비 전 얻음 가격 비율, 즉 전세금률입니다.
2013년까지 매매 가격은 하락했지만 전세금은 지속적으로 상승하고 전세금율이 상승한 것입니다.
2001년 전세 가율 고점:65%2008년 전세 가율 저점:40%2016년 전세 가율 고점:75%2022년 말 전세금률 하락 중:50%수준, 이처럼 전세 가율 그래프를 보면 2016년경이 투자의 적기이었다고 볼 수 있겠군요. 현재 전세 보증금율은 50%수준에서 매매 가격과 전세 보증금의 차이가 상당합니다.
나는 주식 배당 주 투자를 하고 있으므로, 최근에는 부동산보다 주식 투자가 더 매력적으로 느낄 수 있습니다.
서울 아파트 평균 가격이 10억원 정도라는 것으로 투자를 하려면 평균 5억원의 투자금이 필요하죠.그러나 배당률 4%의 주식 보유 시 연 2000만원의 배당금을 받을 수 있습니다.
매매/전세 가격 지수, 전세금률을 정리하면서···아마 누군가는 이렇게 전국의 아파트 가격 지수 데이터를 정리하면서 투자의 적기를 찾아 투자에 성공했다고 생각합니다.
나는 겨우 이런 데이터를 직접 가공하여 봅니다.
언젠가 전세 가율이 상승하는 PIR이 낮아지고 아파트 투자의 매력도가 증가하는 시기가 올 겁니다.
오늘은 서울만 정리했지만 지방 광역시도 보면 서울과는 다른 흐름을 보이고 주었습니다.
시간이 있으면 다른 도시의 데이터도 하나하나 정리하면서 나만의 인사이트를 구할 예정입니다.
-끝-※매매의 추천이 아니라 개인적인 스터디 그룹 때문에 남긴 글이므로 참고하세요. 감사합니다。
