5. 부동산금융
(1) 금융의 기본 개념
1) 개념: 금전적 이익은 자금 조달을 의미합니다.
부동산 금융이란 부동산 취득이나 부동산 개발을 위한 자금 조달을 말합니다.
부동산금융에는 토지금융과 주택금융이 있으며 그 중 주택금융이 주를 이룬다.
주택금융은 주택구입, 장식, 건축 등 주택 관련 사업의 대출 및 관리를 위한 특별금융입니다.
2) 부동산금융의 기능 : 주택거래 활성화, 민간주택 공급 확대, 저축 유도 및 주택자금 조성, 경기 안정, 주택 안정
3) 소비자 금융 및 공급자 금융:
- 주택소비자금융은 소비자의 주택구입 또는 주택개조를 촉진하기 위한 소비자금융을 말합니다.
공급자 금융에 비해 대출 기간은 장기, 저리, 일시 상환, 장기 분할 상환입니다. - 주택개발금융은 주택건설업자 등에게 주택건설자금을 대출하여 주택의 생산 및 공급을 활성화하는 것을 목적으로 하는 공급자금융입니다.
소비자금융과 비교하여 대출조건은 단기 고금리 대출이며, 공사 진행에 따라 분할 대출을 제공하고 준공 후 1회 상환한다.
4) 주식금융 및 채무금융: 주식금융이란 주식회사가 주식을 발행하여 주식자금을 조달하거나 주식회사가 아닌 회사 또는 개인이 주식을 매도하는 것을 말한다.
부채 금융은 자금이 필요한 사람이 담보를 설정하거나 채권을 발행하여 부채 자본을 조달하는 것입니다.
이익배분 측면에서 주식금융은 이익에 따라 배당금을 분배하는 반면, 부채금융은 이익과 관계없이 고정이자를 부과하는 것이 주식금융과 부채금융을 구분하는 가장 큰 특징이다.
주식금융은 경영에 참여할 수 있지만 부채금융은 경영에 참여할 수 없다.
주식금융의 대표적인 예가 주식발행을 통한 자금조달이며 리츠는 부동산금융의 대표주자이다.
부동산 펀드, 신디케이트 및 합작 투자는 주식 금융이라고도 합니다.
부채금융의 대표적인 예로는 ABS(자산유동화증권), MBS(모기지담보증권) 등 채권발행을 통한 자금조달, 금융기관 대출, 주택저당신탁 등이 있다.
주식금융은 비소구금융의 원칙에 기초하고, 부채금융은 소구금융의 원칙에 기초한다.
5) 부동산 금융 리스크
- 채무 불이행 위험(Default Risk): 차입자가 원금과 이자를 상환하지 못하여 부담하게 되는 위험. 대출 기관은 차용인이 불이행하는 경우 담보를 요구할 수도 있습니다.
그러한 담보의 전형적인 예는 모기지입니다. - 조기 상환 위험: 차용인이 모기지 기간이 만료되기 전에 부채를 상환함으로써 차용인에게 초래되는 위험을 말합니다.
고정금리 대출의 경우 차용인은 시장금리가 하락할 때 대출금을 조기 상환할 유인이 있습니다.
그래서 이 경우 차용인은 선불 수수료를 부과하여 선불을 방지하지만, 시장금리가 이를 허용할 만큼 충분하다면 선불 수수료를 내더라도 선불이 증가하게 됩니다. - 금리위험 : 금융기관이 주택담보대출을 실시하거나 예금상품을 판매한 후 금리변동 위험을 말합니다.
금융기관은 금리 변동 위험을 차입자에게 전가하기 위해 변동 금리로 대출하는 것을 선호합니다.
그러나 변동금리로 대출을 하더라도 금리가 즉시 조정되지 않기 때문에 적절한 금리를 설정하는 것이 금융기관의 수익성에 영향을 미친다.
(2) 모기지 상환 방법
1) 원리금균등상환 원리금균등원리상환 누진상환
- 원리금균등분할상환 : 원리금균등분할상환 : 원리금균등분할상환액은 동일하며, 빌린 원금은 만기일에 반환합니다.
상환기간 동안 지속적으로 납부하는 주택담보대출상환 중에서 초기 이자지급액은 상대적으로 높고 원금상환액은 상대적으로 적지만 초기 이자지급액은 적고 원금상환액은 상대적으로 높은 편이다. - 원금균등상환: 주택담보대출 원금을 상환기간 동안의 상환횟수로 나누어 원금을 상환하고, 이율에 만기이자율을 곱하여 이자를 구한 후 원금과 이자를 합산하여 상환 . 모기지 상환이라고도 하며 초기에는 크고 후기에는 작은 특징이 있습니다.
따라서 한번의 상환으로도 최소한의 모기지 잔고를 남기는 방법이 원금상환방법입니다. - 증분 상환: 모기지 상환액이 대출 초기에 적었다가 시간이 지남에 따라 증가하는 일종의 모기지 상환입니다.
초기에 모기지 페이먼트는 낮은 수준에서 시작하여 차용인의 소득이 증가하는 비율을 고려하여 미리 합의되고 미리 결정된 증가율로 단계적으로 증가합니다.
미래에 일정한 소득이 있는 청년과 구입한 부동산의 예상 보유기간이 짧은 차주에게 적합하나 다른 방식에 비해 주택금융기관의 대출금 상환이 지연되고 차주의 소득증가 상환액 증가분을 충족시키기에 충분하지 않습니다.
단점은 기본 위험이 시간이 지남에 따라 증가한다는 것입니다. - 기타 상환방법 : 만기상환, 담보기간 중 이자만 지급, 만기시 원금일시상환, 담보대출 부분상환, 원금상환은 전액상환이 아니더라도 원금상환이 가능하며, 인플레이션에 따라 잔고가 증가하는 방식의 변동이 있는 반면, 차입자가 차입자에게 일정 금액을 일정 간격으로 빌려주고 그 기간 동안 원금과 경과이자를 일시불로 지급합니다.
이때 차입자는 만기일에 담보부동산을 매각하거나 그 가치를 정산하여 일시불로 상환한다.
부동산을 소유하고 있지만 정기적인 수입이 없는 노인들이 사용하는 역모기지는 대상 주택이 팔리거나 계약 기간 만료 시 차용인이 사망하면 종료됩니다.
기간 말에 주택의 담보가치가 떨어지면 금융기관은 손실을 입을 수 있다.
2) 고정 및 변동 금리
- 고정 금리 모기지: 이것은 모기지 기간 동안 고정 금리가 적용되는 모기지입니다.
이 방식은 인플레이션 등으로 시중금리가 오르면 대출기관의 수익성이 악화된다.
반면 차입자는 시장금리가 하락하면 불리해진다.
차용자는 시장금리가 하락하면 불리한 입장에 놓이게 됩니다.
그러나 이 경우에도 차용인이 대출금을 조기에 상환하려고 하기 때문에 대출기관은 대출자가 대출금을 조기 상환할 위험에 노출됩니다.
이에 따라 대출기관은 변동금리 대출보다 고정금리 대출의 경우 초기금리를 인상하는 경우가 많으며, 선상환 시에도 일정기간 중도상환수수료를 부과하는 것이 일반적이다.
잠시 동안. - 변동금리모기지(Variable Rate Mortgage): 금리 변동 위험의 전부 또는 일부를 차용인으로부터 차용인에게 전가하기 위해 고안된 대출입니다.
이것은 차용인이 금리 변동의 위험을 완전히 부담하는 전통적인 고정 금리 모기지의 약점을 보완하기 위한 것입니다.
일반적으로 변동금리 모기지는 금리 변동에 따른 부담의 상당 부분을 차입자에게 전가하기 때문에 채무불이행 위험이 고정금리 모기지보다 큽니다.
따라서 변동금리 모기지는 이자율이 이자율 이상으로 상승할 경우 발생할 수 있는 채무 불이행 위험을 줄이는 방법입니다.
(3) 모기지 유동화
1) 모기지유동화의 개념, 구조 및 기능
- 개념: 제품 및 신용 창출 수단으로서의 모기지 순환을 나타냅니다.
부동산자금을 빌려주는 주금융기관이 아닌 다른 금융기관에 부동산담보권을 양도하고 간접적으로 부동산업계에 자금이 유입되도록 하여 부동산담보대출채권을 실현하는 금융회사입니다.
모기지 유동화는 주택금융과 기타 부동산금융의 활력에 크게 기여했다.
- 구조: 1차 모기지 시장은 모기지를 필요로 하는 소비자와 이를 제공하는 금융기관 간의 시장입니다.
이것은 사전 모기지 유동화 단계를 형성하는 모기지 미수금 시장입니다.
1차 모기지 차용인은 주택 구입을 원하는 일반 소비자와 새 부동산을 제공하려는 건축업자에게 돈을 빌려주기 위해 모기지론을 설정합니다.
1차 모기지론은 1차 모기지 시장에서는 자본 공급자가 되고 2차 모기지 시장에서는 자본 수요자가 됩니다.
모기지 대출 기관과 기타 기관 투자자 사이에서 기존 모기지를 사고파는 시장을 2차 모기지 시장이라고 합니다.
주택금융을 제공하는 마켓플레이스입니다.
2차 모기지 시장은 모기지 유동화에서 결정적인 역할을 합니다.
2차 모기지 시장이 없으면 1차 대출 기관은 자금이 빠르게 바닥나고 더 이상 대출을 할 수 없습니다. - 영향: 금융기관의 주택대출 여력이 확대된다.
그 결과 주택 구입자들이 주택 금융을 빌리는 것이 쉬워져 집을 소유할 가능성이 높아집니다.
주택 구입자들은 초기 금전적 부담 없이 소액의 돈으로 집을 살 수 있게 된다.
주택금융기관은 대출고정 현상을 완화함으로써 자금의 단기조달과 장기운용으로 인한 유동성 문제를 해결할 수 있다.
이론적으로 주택 수요자들은 반복적인 증권화 과정을 통해 무기한으로 자금을 조달할 수 있습니다.
또한 다양한 유형의 금융 상품을 선택하여 투자자가 투자 포트폴리오를 더욱 다양화할 수 있습니다.
주택저당유동화로 발행된 유가증권도 기존 단기채권보다 만기가 길기 때문에 기존 유가증권을 디커플링(decoupling)하여 장기고정금리를 확보할 수 있다.
또 주택담보대출 매입 조건을 변경하고 자금 공급을 조정해 주택경기 안정에 도움을 줄 예정이다.
주식시장 등 여타 자본시장이 정체될 때 자본흐름의 왜곡을 방지하는 제도적 장치로 유용한 역할을 한다.
주택금융 등 부동산금융의 활력을 크게 증진시켰다.
2) 주택저당증권
- 모기지 담보 증권: 모기지 대출 기관, 모기지 회사 및 기타 기관 투자자가 설정하거나 구입한 모기지에 대한 담보로 만든 새로운 유형의 보안입니다.
주택담보대출을 늘리는 것으로도 알려져 있습니다.
투자자는 모기지 담보 증권을 구매함으로써 개인 모기지 구매의 위험과 번거로움을 피할 수 있습니다.
또한 지급보증으로 시장에서 쉽게 청산되는 장점이 있습니다.
기초가 되는 모기지가 고정금리이더라도 변동금리로 주택저당증권을 발행할 수 있고, 하나의 모기지를 여러 주택저당증권으로 나눌 수 있습니다.
모기지 담보 증권에는 MBB(모기지 담보 채권-채권), MPTS(이전 증권 지분), MPTB(이전 채권 또는 모기지 직불 채권 하이브리드) 및 CMO(다층 채권 하이브리드)가 포함됩니다. - 자산유동화증권: 부동산, 학자금 대출, 자동차 대출, 주택담보대출, 미수금 등 비유동 자산을 기반으로 발행된 각종 증권을 말합니다.
유동화증권의 종류는 기초자산의 종류에 따라 다릅니다.
자산유동화증권은 MBS용 주택저당채권, 학자금대출용 주택저당채권 등 다양한 자산을 기반으로 발행될 수 있으며 MBS의 기초자산은 상업용 부동산 저당채권이다.
기초 자산에 따라 다르며 구조는 MBS와 동일합니다.
우리나라에서는 유동화에 관한 법률에 따라 유동화회사가 유동화증권을 발행하고 있습니다.
(4) 자금 조달 방법
1) 부동산투자회사(REITs)
- 의의 : 불특정 다수의 투자자로부터 투자금을 모집하여 부동산에 투자하거나 주택저당증권에 투자하거나 투자자에게 영업이익을 배당하는 부동산간접투자 상품입니다.
투자자는 REITs의 주식을 구매함으로써 부동산 투자의 모든 문제와 위험을 피할 수 있습니다.
하지만 리츠 투자는 주식 투자와 마찬가지로 배당 소득과 주식 매매 수익을 얻을 수 있지만 원금 손실 가능성도 있습니다.
REIT의 주식은 주식 시장에서 주식으로 거래되기 때문에 유동성이 높습니다.
비유동 부동산을 유동화하는 것은 부동산 유동화의 한 형태입니다. - 유형 : 투자대상에 따라 주식형, 모기지형, 하이브리드형으로 나눌 수 있으며, 환매가능성에 따라 개방형과 폐쇄형으로 나눌 수 있으며, 모금방식에 따라 나눌 수 있음 회사형과 신탁형으로 구분되며 무기한은 기간에 따라 달라집니다.
, 용어로 구분되며 법인의 존재 여부에 따라 법인형과 명목형으로 구분된다. - 역할: 기업 구조조정의 수단이 되어 중소 투자자에게 투자 기회를 제공합니다.
부동산 시장이 발달하고 외자 유치 규모가 확대되며 투자 포트폴리오가 쉽고 수입이 안정적입니다.
투자의 안정성과 유동성을 보완합니다. - 부동산투자회사법: 부동산투자회사는 부동산 자산에 대한 투자 및 운용을 주된 목적으로 설립된 회사입니다.
자가 경영 부동산 투자 회사, 위탁 관리 부동산 투자 회사, 법인 구조 조정 부동산 투자 회사 등을 포함합니다.
부동산투자회사는 주식회사이며, 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 상법을 적용합니다.
부동산투자회사의 상호는 부동산투자회사의 상호를 사용한다.
이 법에서 규정한 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사의 명칭 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.
또한, 입문 형태로 설립되어야 하며 실물 투자 형태로 설립될 수 없습니다.
설립자본금은 3억원 이상이어야 한다.
부동산투자회사가 사업을 하기 위해서는 국토교통부장관의 사업허가를 받아야 하며, 사업허가를 받기 전까지는 비주주에게 신주를 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없습니다.
2) 프로젝트 파이낸싱: 프로젝트에서 발생하는 현금 흐름을 저당하여 자금을 조달하는 방법. 운영자는 자신이 소유한 회사와 별도로 법인을 설립하고 프로젝트를 독립 사업으로 추진하며 프로젝트의 현금 흐름을 모회사에서 분리하고 프로젝트의 파산이 사업주에게 영향을 미치게 합니다.
이는 자금수요가 많고 사업실패 시 막대한 손실이 예상되는 기업에는 적용할 수 없는 금융기법이다.
비소구 금융, 부외 금융, 높은 복잡성, 높은 자금 조달 비용, 위험 공유, 신중한 자금 관리 및 독립 회사 설립이 특징입니다.
3) 신디케이트(Syndicate): 부동산 개발, 취득, 관리, 매각 등의 업무를 수행할 때 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 총동원하여 공동으로 부동산 프로젝트를 개발하는 방식으로 직접 투자 방식 중 하나이다.
수수료는 이런 방식으로 벌어들이며, 부동산 개발의 경우 투자자를 모집하는 방식으로 활용되며, 이 경우 개발자, 건설사, REIT의 신디케이트 역할을 한다.
일반적으로 합자회사의 형태를 취하며 개발자는 무한책임사원이 되고 일반 중소투자자는 유한책임사원이 됩니다.
유한책임사원은 자본을 출자하고 이익을 분배받지만 경영에는 참여하지 않는 구성원입니다.
한편, 무한책임사원은 회사의 부채에 대한 전적인 책임을 지고 회사의 경영 및 운영에 대한 책임을 지는 투자자입니다.
(5) 한국주택금융공사
1) 의의 : 주택금융의 장기적이고 안정적인 공급을 도모하여 국민의 복리증진과 국가경제 발전에 기여한다.
이를 위하여 한국주택금융공사법에 의하여 설립된 공기업입니다.
2) 주요업무 : 주택저당채권을 유동화자산으로 하여 유동화증권지급보증, 신용보증, 역보증연금 등을 창출하는 채무유동화, 채권보유, 주택저당증권, 학자금증권, 유동화전문회사 등 모기지론
3) 채권유동화: 회사는 각 채권유동화계획에서 별도로 관리하는 주택저당채권을 저당하여 자기자본금의 50배 이내 범위에서 주택저당채권을 발행할 수 있다.
또한 채권유동화제도에서는 자신을 수탁자로 하는 신탁을 설정하여 주택저당증권 또는 학자금담보증권을 발행할 수 있습니다.
4) 보금자리 대출 신청 : 민법상 성년자로서 무주택자 또는 신청일로부터 30년 이내에 주택을 취득한 자가 신청 가능합니다.
대출이자는 대출실행일부터 만기일까지 고정금리로 고정되며, 6억원 초과 고가주택을 제외한 주택의 경우 대출금리는 60%에서 3억원까지 등본에 의한다.
레지스터. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년이며, 매월 균등상환, 원리금균등, 증분상환 방식입니다.
5) 노후저당보증 : 주택을 소유하고 있으나 소득이 없는 노인에게 생활비를 지원하는 제도로 민간금융기관이 대출을 담당하고 한국주택금융공사가 보증을 제공한다.
주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상이어야 하며 부부로서 주택을 소유하고 있거나 주택소유 총액이 9억원 미만이고 다인 주택 소유자인 경우 우대방식의 경우 , 부부는 집을 청약할 수만 있습니다.
평생방식의 경우 보증기간은 소유자 및 배우자 사망시까지이며, 연장방식의 경우 보증기간은 계약기간까지입니다.
지급방식에는 종신방식, 기간제방식, 대출상환방식, 우대방식 등이 있습니다.